종부세(종합부동산세) 기준과 계산 방법 완벽 정리

부동산을 보유한 사람이라면 한 번쯤은 들어봤을 종합부동산세(종부세). 자산 규모가 상당히 커야 납부 대상이 되기 때문에 ‘부의 상징’으로 불리기도 합니다.

그렇다면 종부세는 정확히 어떤 기준으로 부과되며, 어떤 방식으로 계산될까요? 2023년 기준으로 종부세 기준과 세율, 그리고 절세 전략까지 상세히 알아보겠습니다.

종합부동산세란?

종합부동산세는 일정 기준을 초과하는 부동산을 보유한 사람에게 부과되는 국세입니다. 부동산 보유에 따른 부담을 높여 부동산 가격 안정을 유도하는 목적도 있죠.

재산세와 달리 부동산을 전국 단위로 합산하여 부과하는 특징이 있습니다. 즉, 내가 소유한 모든 부동산의 공시가격을 합산하여 기준을 초과하는 경우에만 종부세가 부과됩니다.

종부세 기준: 집값 얼마부터 낼까?

2023년 기준, 종부세 납부 대상은 다음과 같습니다.

• 1가구 1주택자: 공시가격 12억 원 초과
• 다주택자: 공시가격 9억 원 초과 (주택 수에 따라 차등 적용)
• 공동소유 주택: 공동소유자의 지분별로 공시가격을 계산하여 기준 적용
• 법인: 보유 주택의 공시가격 전체에 대해 과세

공동소유의 경우, 1가구 1주택자라면 24억 원, 다주택자라면 18억 원을 넘겨야 종부세 납부 대상이 됩니다.

종부세 계산 방식

종부세는 다음 공식에 따라 계산됩니다.

(보유 주택 공시가격 - 기본 공제금액) × 공정시장가액 비율(60%) × 세율

1. 공시가격에서 기본 공제

• 1가구 1주택자: 12억 원 공제
• 다주택자: 9억 원 공제

2. 공정시장가액 비율 적용

공제 후 남은 금액에서 공정시장가액 비율 60%를 곱하여 과세표준을 구합니다.

3. 세율 적용

과세표준에 따라 정해진 세율을 적용하여 종부세를 산출합니다.

종부세 세율표 (2023년 기준)

과세표준	세율
3억 원 이하	0.5%
6억 원 이하	0.7%
12억 원 이하	1.0%
25억 원 이하	1.3%
50억 원 이하	1.5%
94억 원 이하	2.0%
법인	2.7%

종부세 실제 계산 예시

사례 1: 1가구 1주택, 공시가격 15억 원 아파트 단독 소유

• 15억 원 - 12억 원(공제) = 3억 원
• 3억 원 × 60%(공정시장가액 비율) = 과세표준 1.8억 원
• 1.8억 원 × 0.5%(세율) = 종부세 90만 원
• 기타 세액 공제 및 농어촌특별세 포함 시 최종 납부액: 69만 1,000원

사례 2: 1가구 1주택, 공시가격 20억 원 아파트 부부 공동소유(50:50)

• 인당 공시가격: 10억 원
• 12억 원까지 공제되므로 종부세 0원

부부 공동소유일 경우, 공시가격이 20억 원이어도 1인당 공시가격이 12억 원 이하라면 종부세를 내지 않습니다.

종부세 대상자 축소와 절세 전략

2023년에는 종부세 납부 대상자가 약 41만 명으로 작년보다 1/3 수준으로 감소했습니다. 이는 주택 공시가격이 하락하고, 세법 개정으로 공제금액과 세율이 조정된 영향이 큽니다.

절세 전략

1. 부부 공동소유 활용
   • 공시가격이 높은 주택을 부부 공동 명의로 하면 공제금액이 늘어나 종부세 부담이 줄어듭니다.
2. 장기 보유 및 고령자 공제 활용
   • 5년 이상 보유 시 장기보유 공제를, 60세 이상이면 고령자 공제를 적용받을 수 있습니다.
3. 임대주택 등록
   • 임대사업자로 등록하면 종부세 합산 배제 혜택을 받을 수 있습니다.
4. 재산 분산 전략
   • 다주택자의 경우 일부 주택을 증여하거나 처분하여 종부세 부담을 줄이는 방법도 고려할 수 있습니다.

마무리

종부세는 일정 금액 이상의 부동산을 보유한 경우에만 부과되므로 일반적인 주택 보유자라면 크게 신경 쓰지 않아도 됩니다. 하지만 집값 상승으로 인해 공시가격이 오르면 종부세 대상이 될 가능성이 있기 때문에 자신이 보유한 주택의 공시가격과 세법 변화를 꾸준히 체크하는 것이 중요합니다.

특히 부부 공동소유, 장기 보유 공제 등 다양한 절세 방법을 활용하면 세 부담을 크게 줄일 수 있습니다. 올해부터 적용된 완화된 종부세율과 공제 기준을 잘 활용하여 효율적인 부동산 세금 관리에 도움이 되길 바랍니다.

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